Especialistas dizem que imóveis comercias têm rentabilidade maior e
inadimplência menor que residenciais, mas também há desvantagens
Há alguns anos, entrar no mercado de locação de
imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o
cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm
feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre
as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda
persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a
elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.
A estratégia para resolver o dilema é recorrer
a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores
oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores
condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de
vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.
Geralmente, quando a variável em questão é
rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os
rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de
investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do
imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual
de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel.
É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos
em propriedades residenciais.
O perfil do locador dos dois tipos também deve
pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são
de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com
uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas
residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos
comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial
dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil
das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel
escolhido para morar", diz.
Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento
e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se
livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis
comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter
sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias
investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no
mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.
Por isso, as operações de sale and lease back,
por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas
vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de
proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos
cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman &
Wakefield. Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as
operações de build to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob
medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por
períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang
LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide
construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade
da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se
valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.
Fuja das
crises
Para que o negócio de locação de imóveis
comerciais não fique vulnerável às oscilações econômicas, é preciso tomar alguns
cuidados. "Existem algumas ruas mais setorizadas. Se a área de empresas que ela
abriga sofre uma crise, seu investimento pode estar em risco", diz Nader.
Um exemplo clássico para este problema
aconteceu na ilha de Manhattan, em Nova York, famosa por abrigar as principais
instituições financeiras dos Estados Unidos. Com a crise econômica de 2008, que
levou uma porção de bancos e companhias à falência, o mercado imobiliário do
distrito também despencou. Em 12 meses, de acordo com dados da Cushman and
Wakefield’s, os espaços disponíveis para alugar aumentaram em 72% na região
Isso, contudo, não é motivo para se assustar.
"Nossa situação doméstica é muito boa. Temos uma classe emergente que está
passando a consumir e isso está dando uma gasolina para a economia", afirma o
diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.
Como consequência, o otimismo do mercado é facilmente transferido para os
negócios imobiliários.
Os mais
cobiçados
A boa maré econômica, contudo, não é suficiente
para garantir o sucesso do investimento em imóveis comerciais. De acordo com o
diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, propriedades que comportem
companhias de médio e grande porte são a melhor opção. "Nossa percepção é que
imóveis com perfil mais corporativo têm um risco de crédito melhor", afirma.
Segundo ele, imóveis de no mínimo 250 metros quadrados atraem inquilinos mais
estáveis com perspectivas de contratos de longo prazo.
Rosa, da Jones Lang LaSalle, ressalta a
infraestrutura do condomínio como essencial para conquistar este perfil de
locatário. "A quantidade de vagas de garagem, por exemplo, é um atributo
importante. Estipula-se que cada 30 metros quadrados de escritório devem
corresponder a uma vaga de estacionamento", afirma. Além disso, de acordo com
ele, a distância entre o piso e o forro do imóvel deve ter cerca de 2,80 metros.
A altura elevada deve-se à necessidade de possibilitar a passagem de fios e a
tubulação do ar condicionado.
A localização é outro fator que deve pesar na
escolha do imóvel. Locais que tenham boa infraestrutura de transporte e de
alimentação ganham pontos para os candidatos à locação. "È importante também
pesquisar qual o perfil da região para decidir o tipo de imovel que vai ser
comprado. Em algumas áreas, há demanda para mais escritórios, enquanto em outros
os galpões são os mais procurados", afirma Rosely Hernandez, gerente-geral de
locações e vendas da Lello Imóveis.
Fonte: Exame
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