Como comprar um terreno com segurança?

A maioria dos loteamentos é comercializada por meio de financiamento direto do loteador, com prazos inferiores aos praticados pelas instituições financeiras que operam o crédito imobiliário e, infelizmente, não existe acesso aos recursos do FGTS para o financiamento ou a quitação de terrenos.

Documentos necessários:

- Alvará de Loteamento: autorização da Prefeitura para a execução do empreendimento;

- Licença ambiental: autoriza a execução do loteamento (no Estado de São Paulo, esse documento é o Certificado do Graprohab ou a Licença de Instalação da Cetesb/Secretaria do Meio Ambiente);

- Matrícula do Loteamento: (documento do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que o empreendimento está localizado), demonstrando que o mesmo encontra-se registrado e averbado. Esse documento garante que o lote é legal;

- Termo de Vistoria e Entrega das Obras: considerado o Habite-se do loteamento, é emitido pela Prefeitura da cidade onde o empreendimento se encontra, e comprova que o loteador cumpriu todas as etapas da obras às quais estava obrigado. Caso o loteamento esteja em obras, é importante ter o documento da Prefeitura (instrumento de garantia) que informa quais são as obras de infraestrutura urbana que o loteador está obrigado a implantar;

- Compromisso de Compra e Venda: documento que o loteador é obrigado a depositar no Cartório de Registro de Imóveis e no qual constam as regras edilícias do loteamento, bem como as obras obrigatórias, e todas as regras de relacionamento entre o vendedor (loteador/proprietário do loteamento) e o adquirente (consumidor);

- CND do IPTU: comprova que não há débitos no recolhimento do imposto territorial urbano do lote pretendido na aquisição;

- CND da Associação de Proprietários: caso se trate de loteamento fechado (semelhante ao condomínio). Verificar se não há pendências do loteador/proprietário do lote com a associação dos proprietários de lotes do empreendimento.

De posse dos documentos, o que fazer?

Percorra o loteamento para constatar se tudo o que foi prometido ou executado se encontra efetivamente no local – principalmente a demarcação e a identificação do terreno, confira as divisas, bem como os marcos respectivos.

Informação é poder: necessitando de qualquer informação sobre imóveis ou investimentos em real estate, conte comigo!

Acesse http://www.agproperties.com.br/site/empreendimentos.php e conheça as oportunidades diversificadas de investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário para imóveis geradores de renda.

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População de alta renda investe 97,7% em imóveis e autos

Pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisas Fractal aponta que 97,7% da classe de alta renda investem em imóveis próprios ou automóveis. O estudo também traz dados como objetos possuídos, atividades de lazer mais frequentes, aspirações pessoais, comportamento e maiores preocupações sociais.

A análise aponta o perfil da classe de alta, com informações como distribuição patrimonial, que engloba aquisição de imóveis tanto residências próprias, rurais para lazer quanto comerciais, ou de veículos.

"Neste quesito, 97,7% dos entrevistados afirmam que têm algum tipo de investimento próprio", afirma Celso Grisi, diretor presidente do Instituto.

A pesquisa foi realizada com 2.614 pessoas com renda mensal acima de R$ 4 mil, em nove cidades brasileiras como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Brasília.

Outros dados avaliados foram os objetos de posse: 79,9% têm em sua residência de dois a quatro televisores. A maior preocupação desse público está relacionada à segurança pública no Brasil.

De acordo com a pesquisa, as atividades mais realizadas no tempo livre são assistir televisão e navegar na internet. Já no quesito comportamento social, 73,4% estão satisfeitos com o relacionamento entre amigos.

Quando questionados sobre a distribuição patrimonial, 62,9% do público declara que têm aplicações de baixo risco no Brasil, como previdência privada, entre outros.

Já 20,2% investem em empresas e 23,9% alegam que deveriam investir mais em companhias. "Quando projetam na composição ideal de investimentos, os entrevistados alegam que preferem ter uma liquidez, com garantia de uma renda que possam sustentar, caso ocorra a perda de emprego", afirma Grisi.

Como item de posse, 94,2% têm imóvel próprio, 52,6% possui automóvel, 90% utiliza de escritório próprio e 97,8% tem casa de campo.

Entre as preocupações desta camada social, além da segurança, também estão valorizados itens como educação, família, saúde física, entre outras.

A orientação profissional é um dos destaques, a pesquisa aponta que 95,6% se preocupa com as perspectivas futuras, enquanto 87,4% está atento a situação econômica do País.

Nas questões relacionadas à sociedade, conceitos e valores instrumentais, 42,7% dos entrevistados não participam de projetos sociais, e o índice de satisfação no relacionamento familiar é de 57,6%.

Na busca pessoal, 61,8% procuram segurança para viver, 59,1% dos entrevistados consideram muito importante ser respeitado e 51,5% acreditam ter alcançado os desejos aspirados no passado e 31,5% têm uma boa posição social.

Fonte: DCI

Antes de assinar o contrato, cautela e muita atenção!

Os consumidores que pretendem adquirir um imóvel na planta devem ter cautela e atenção para não se desgastarem com eventuais problemas que aparecerem no futuro.

Segundo o Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), são preceitos básicos, antes de fechar negócio com alguma construtora, analisar todas as cláusulas contratuais.

Para não se encontrar vulnerável no futuro, o consumidor deve estar atento com citações sobre a variação do valor das parcelas ao longo do financiamento e se consta previsão no contrato sobre multa no caso de atraso na entrega ou por qualquer outro descumprimento contratual.

O instituto reforça ainda a necessidade de verificar as formas de pagamento, opções de financiamento e demais informações atreladas à quitação do imóvel. O objetivo desse "ritual" é evitar qualquer dor de cabeça. "Observe também se no contrato existem as especificações que garantam um prazo de carência para a entrega do imóvel, geralmente de seis meses, que fica estipulado à incorporadora para fazer os últimos ajustes antes da entrega do bem. Esse prazo é conhecido como a cláusula dos 180 dias", diz o Idec.

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ALTERNATIVA INTERESSANTE PARA INVESTIR EM IMÓVEIS

Não é novidade que investir no setor imobiliário é uma excelente maneira de obter sua independência financeira. A compra de um imóvel com o objetivo de alugar, ou mesmo para diversificar seus investimentos, é uma forma segura e, em "certa medida", rentável, de investimento.

Grifei propositadamente "certa medida" porque há outra forma de investir em imóveis que ganha cada vez mais destaque e que, particularmente, julgo mais eficaz: os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Esse tipo de aplicação gerou um retorno médio de 26,7% em 2010 – contra apenas 9,75% do CDI (taxa de juro de mercado que funciona como principal patamar de referência para investimentos em renda fixa). O fundo mais rentável de 2010 gerou um lucro de 59,6%. Lá na lanterna, está a Caderneta de Poupança, que rendeu míseros 6,90% perdendo em cheio para a inflação, com a pior performance desde 1967!

Investir em imóveis por meio de FII não lhe fará ser o proprietário do imóvel como estamos acostumados - em que você tem a posse física do bem e guarda a matricula e a escritura dentro da gaveta. No FII você será sócio do fundo, com participação proporcional ao número de cotas que você detenha e proprietário de parte do imóvel investido.

Dentre as possibilidades mais comuns existentes no mercado de FII estão: edifícios de escritórios, condomínios de galpões logísticos, espaços de compras e até shopping centers. Aqui  http://www.agproperties.com.br você pode obter informações precisas sobre produtos nos seguimentos industrial e comercial por meio de condomínios fechados de galpões e contros de compras e serviços.

Em um FII você usufrui de importante benefícios tributário, a isenção de pagamento Imposto de Renda sobre os rendimentos para cotistas que detenham até 10% do total das cotas do empreendimento e olha que isto equivale a um ganho entre 15% a 27,5%, um excelente diferencial. Como cotista você também não se preocupa com a administração do imóvel, ou sua manutenção, pagamento de impostos, ou negociação com inquilinos, por exemplo. Tudo isso é feito por gestores profissionais do empreendimento, que assumem a responsabilidade de lidar com a rotina cotidiana.

Em posts anteriores abordei as dez principais vantagens dos investimentos em FII’s, acessem os posts de março de 2001, aqui no blog.

O gestor do FII são Companhias Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários (DTVM), devidamente certificadas e autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) órgão do Conselho Monetário Nacional.

Além da questão tributária e da profissionalização da gestão da carteira imobiliária, outro grande benefício de se investir em cotas de FII é a liquidez do seu portfólio, ou seja, a possibilidade imediata de converter suas cotas em dinheiro. Querendo você “realizar”, fazer dinheiro, basta comercializar suas cotas para outro investidor. Sendo você proprietário de um imóvel, a liquidez pode não ser assim tão instantânea. Outra possibilidade é a chance de diversificação de portfólio investindo em diferentes segmentos, bairros, cidades, etc.

Sobre os valores dos aportes estes variam de fundo pra fundo e de cota pra cota. Geralmente o aporte mínimo corresponde R$ 1.000,00, havendo uma negociação mínima de cotas, geralmente em torno de dez. Portanto, o investimento mínimo é de cerca de R$ 10.000,00 para a fase de lançamento, porque depois as cotas são negociadas livremente na bolsa de valores com liquidez de 1 em 1 cota, sendo os preços formados pelo mercado.

Quanto às precauções, vejo a necessidade de você buscar conhecer o perfil do FII antes de investir. Como se trata de uma operação financeira, você deve ficar atento às taxas cobradas pelos gestores e à política do fundo, ambas expressas em documento público chamado Prospecto de Investimento do Fundo. Aconselho que você também procure conhecer o perfil dos atuais ou futuros inquilinos dos imóveis investidos pelo FII pois a rentabilidade da sua aplicação está diretamente atrelada ao pagamento dos aluguéis com a vantagem de que o risco de  inadimplência ou vacância (imóvel ficar vazio, sem inquilino) terá seus custos distribuídos entre todos os coristas do FII e não concentrado em apenas um proprietário.

Para quem quer uma diversificação em relação aos investimentos em imóveis, os FII são ótimas opções. Aproveitar as oportunidades é fundamental.


Necessitando de mais informações, conte comigo!

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AO NEGOCIAR, NÃO TENHA PRECONCEITOS!

O garotão pensou que a partida estava ganha! Que o adversário do filme era um menino qualquer - para quem não conhece tênis, os pais que aparecem no final são nada mais nada menos que...

a Steffi Graf e o Andre Agassi! Os dois, grandes campeões mundiais de tênis...melhor DNA impossível ! E se em vez de um jogo aquela partida fosse um negócio...

Doação de Imóvel para Filho

Luis Fernandes me pergunta: Quero passar um apartamento que tenho para o nome do meu filho que se casou a pouco. Como eu faço, vou no cartório onde o imóvel está registrado e tal? Eu pago quanto para fazer esse tramite. É caro? Demora quanto tempo? Luis, para que você passe o imóvel para o nome do seu filho será necessário que seja realizada uma escritura de doação em um Cartório de Notas. Depois, esta escritura precisará ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra a matrícula do imóvel a ser doado. O custo com a operação será de aproximadamente R$ 4.400 mais 2% sobre o valor de avaliação do imóvel, pago a um perito avaliador. No valor em reais estão inclusas as despesas com o imposto de doação e as custas cartorárias. É possível, ainda, caso haja interesse, que seja inserida uma cláusula na escritura de doação de "incomunicabilidade" do bem, de forma que o mesmo ficará na propriedade do seu filho e não passará ao patrimônio da sua nora. O Consultor em Imóveis no Facebook: www.Facebook.com/consultoriaemimoveis O Consultor em Imóveis no Twitter: www.twitter.com/ag_properties

Hora de construir - Quanto custa o m2

Pesquisa do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) feita em março e divulgada nesta quinta-feira, revela o custo do metro quadrado nas quatro regiões geográficas do país, incluindo materiais e mão de obra

SEDESTE: R$ 818,49

NORTE: R$ 783,20

CENTRO-OESTE: R$ 757,88

SUL: R$ 756,46

NORDESTE: R$ 734,10

CUSTO MÉDIO NACIONAL: 775,43

Em março, como se pode ver o maior aumento de custos, em relação ao mês anterior, ficou com a região Sudeste, com alta de 1,05%. Já a variação do Norte foi a menor do mês, de 0,12%. Centro-Oeste, o índice variou 0,14%; Sul, 0,30%; e Nordeste a variação foi de 0,13%.

Por estado

Ao analisar os dados por estado, o Rio de Janeiro registrou a maior variação mensal, de 4,92%, devido aos reajustes salariais. A segunda maior elevação ficou com o Acre, que registrou variação de 0,62% no mês passado, na comparação com fevereiro.

Na outra ponta, as menores elevações ficaram com Roraima (0,01%) e Amazonas (0,02%). O estado do Maranhão não variou, enquanto o Ceará registrou queda de 0,05% nos custos, no período analisado.

O Rio de Janeiro mostrou-se o estado mais caro para se construir, com R$ 891,42 o m2 e o Espírito Santo registrou o menor custo, de R$ 685,18 o m2.

Índice

O Índice Nacional da Construção Civil engloba o preço dos materiais e mão-de-obra, que ficaram, nesta ordem, 0,16% e 0,98% mais caros em março.

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Não se iluda - Preço é diferente de valor

Uma das maiores dificuldades que o mercado imobiliário encontra é o desencontro existente entre o preço pretendido por proprietários para venda da sua propriedade, versus o preço de mercado.

Na maior parte dos casos os proprietários teem uma noção romântica e emocional sobre o valor da sua propriedade, já que o adquiriu com muito sacrifício financeiro, levou muitos anos para quitar, realizou obras de instalação ou reformas com muito trabalho e despesas, fazendo tudo ao seu gosto e de sua família. Por este fato ele estima um valor, geralmente mais alto ou até muito mais baixo em relação aos preços praticados no mercado.

Para o comprador, tal “valor afetivo” não agrega valor monetário. Ao comprador interessa uma avaliação técnica, pragmática, do imóvel, e ele, em muitos casos, conta com o apoio de peritos avaliadores imobiliários, autônomos ou de instituições financeiras que financiarão a aquisição.

Entre a expectativa de quem vende e o valor atributo desta análise “não afetiva”, pode existir uma grande diferença.

Relaciono a seguir, alguns aspectos cruciais para a precificação imobiliária:

·         Localização / Ponto / Vizinhança / Distância da praia / Poluição.

·         Segurança / Infra-estrutura de  serviços e lazer, no bairro e no edifício

·         Oferta de transporte e comércio nas proximidades.

·         Facilidade de acesso / Estacionamento  / Garagem.

·         Andar / Posição no andar / Vista / Elevadores / Insolação.

·         Idade do imóvel / Qualidade da construção / Especificações.

·         Estado de conservação da unidade e do edifício

·         Benfeitorias / Previsão de reforma / Instalações.

·         Conformação física (layout / planta-baixa) / Funcionalidade.

·         Infra-estrutura de serviços públicos e privados.

·         Situação jurídica e fiscal / Taxa condominial e IPTU / Foro / Laudêmio (*).

·         Forma de pagamento / Prazo de entrega / Poluição ambiental.

·         Análise da atual conjuntura de mercado / Previsão de modernização.

·         Análise da relação entre oferta e  procura e de custo operacional, e, por fim:

·         Pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário da região.

(*) Laudêmio é o pagamento devido ao senhorio direto, quando a propriedade está sob o regime de enfiteuse (direito de gozo do imóvel mediante o pagamento de valor anual).

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Fuja das armadilhas - Título de Capitalização não é investimento!

Título de Capitalização é um produto altamente desvantajoso para o cliente e altamente lucrativo para a instituição financeira.

Na tentativa de ampliar seus lucros as instituições financeiras, na grande maioria Bancos oferecem múltiplos serviços a seus clientes, alguns nem sempre são lucrativos, como é o caso do título de capitalização. Que acaba por ludibriar por falta de informação algumas pessoas. Esses títulos levam em consideração a sorte de ser contemplado com prêmios no prazo que o cliente fica comprometido com a instituição financeira sem poder retirar o dinheiro geralmente no período de um ano, o banco usufrui dos juros do capital e repassa somente uma diminuta correção na hora do saque, o que é algo insuficiente, é válido lembrar que sempre que o fator sorte por preponderante não podemos considerar como Investimento Financeiro.

Título de Capitalização é um produto altamente desvantajoso para o cliente e altamente lucrativo para a instituição financeira. Chances de ser sorteado nestes produtos são menores que na loteria federal. Em média, o banco fica com 15% do valor depositado a título de taxa administrativa. Somente 85% retornam para os clientes. Com tantas vantagens para os bancos, não é de surpreender que bancos brasileiros assediem, até mesmo por telefone e nas agências bancárias, seus clientes fazendo promessas de realização de sonhos na tentativa de vender este produto. Fiquem atentos, pois seus sonhos podem ser realizados em prazos mais curtos e com mais eficiência financeira.

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Investimento - Renda obtida com imóveis comerciais no Brasil é o dobro da média mundial

A renda anual obtida por meio do aluguel de imóveis comerciais das cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro foi o dobro da média de outras capitais ao redor do mundo em 2010, de acordo com dados da consultoria imobiliária Colliers. Segundo o levantamento, no mercado de escritórios, São Paulo apresentou taxa de retorno (Cap Rate) de 11% no ano passado. Já o Rio de Janeiro teve 10,5% de taxa média de retorno. As duas cidades aparecem bem na frente de grandes centros como Toronto (6,60%); Nova York (6%); Londres (5,75%) e Munique (4,50%). Na média, as cidades ao redor do globo registraram taxa de 5,5%. Imóvel industrial Ainda segundo o estudo, no mercado de imóvel industrial, as cidades brasileiras tiveram uma taxa de retorno ainda maior. No topo da lista das mais rentáveis está o Rio de Janeiro, com taxa de retorno de 12,5%. Logo atrás, a cidade de São Paulo registrou 11,5%, seguida por Chicago (7,5%), Toronto (7,40%), Paris (7,25%) e Tóquio (6,20%). Expectativas O estudo ainda aponta que o crescimento econômico do País este ano deve ser mais moderado do que em 2010, em torno de 4,5%, e dólar deve fechar a R$ 1,75, "o que resultará numa provável desaceleração no ritmo de crescimento dos preços do mercado imobiliário de curto prazo", segundo a Colliers. Assim, a expectativa da consultoria é que o mercado de escritórios de São Paulo alcance a superoferta em 2012, "com relativa estabilidade nos preços e posterior queda". Já o cenário do Rio de Janeiro deve seguir com tendência de alta no mercado de escritórios e encontrar o estágio de superoferta apenas em 2014.

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Como diz o ditado popular: alegria de pobre dura pouco.

Ontem o governo achou mais um culpado pelo desequilíbrio do câmbio , alta dos juros e da inflação: o consumidor. A partir de hoje todas as operações de crédito à pessoa física, inclusive crédito imobiliário, vão pagar Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) de 3,0%, ante o atual imposto de 1,5%, conforme o ministro da Fazenda, Guido Mantega. A tributação incidirá sobre um volume de R$ 700 bilhões em operações de crédito. "A prestação vai ficar mais salgada", afirmou Mantega, para desespero dos milhões de adeptos dos carnês de pagamento de bens duráveis, especialmente, nas classes C e D. Essa decisão provavelmente vai impactar o projeto de abertura de capital, anunciado ontem, da rede Magazine Luiza, que na semana que vem deve começar a reserva de ações para o seu IPO, previsto para o começo de maio. Segundo Mantega, a medida visa a ajudar a trazer a inflação ao patamar adequado. Ele antecipou que essa medida é apenas regulatória e que ela poderá ser revista ou retirada assim que a oferta de crédito seja normalizada, atingindo patamares mais saudáveis, com expansão de 12% a 15%. No primeiro trimestre do ano o crédito ao consumo já acumula crescimento anualizado de 20%, afirmou o ministro. A medida foi adotada depois da divulgação de uma inflação acima das expectativas do governo no IPCA de março. Ele lembrou que a disparada de preços no início do ano tem sido puxada pela valorização das commodities, como o petróleo, que ficou mais caro por causa dos conflitos no norte da África e no Oriente Médio Para ele, a inflação deste ano deverá ficar em 5,9%, acima do centro da meta, que é de 4,5%. Mantega também citou a pressão sobre as cotações das commodities vinda de uma excessiva liquidez de recursos no exterior. De acordo com ele, os países emergentes crescem mais que as nações desenvolvidas e, por isso, mostram índices de inflação mais elevados. Acrescentou que o risco de a inflação dos alimentos se espalhar a outros setores aquecidos, ao justificar a taxação de IOF e antecipou que há possibilidade de outras medidas para segurar a elevação do crédito e da demanda. Curiosamente, depois de acabar com a alegrias dos pobres e seus carnês, e ele nada disse sobre cortes de custos do governo, que exercem pressão enorme sobre juros e câmbio.

Credicard fará refinanciamento de imóveis

A Credicard, empresa de soluções de crédito do Citigroup, entra no nicho de refinanciamento de imóveis, em parceria com a Brazilian Mortgages, que pertence ao Grupo BFRE (Brazilian Finance Real Estate), do setor financeiro imobiliário. Nesse tipo de empréstimo, o tomador do crédito -que pode ser utilizado para qualquer finalidade- deixa como garantia um imóvel que esteja em seu nome. Esse é um segmento ainda incipiente no Brasil. Nos últimos anos, outras instituições começaram a oferecer produtos nessa linha, como HSBC, Itaú e Bradesco. Mas o segmento segue pouco expressivo no mercado de crédito do país. "No exterior, como nos EUA, a participação desse tipo de empréstimo no total do crédito imobiliário supera 60%", diz Fabio Nogueira, sócio-fundador e diretor da BFRE. Contudo, é importante lembrar que a falta de controle sobre a qualidade do crédito foi o motor da crise que explodiu no mercado de hipotecas norte-americano e se alastrou para todo o sistema financeiro mundial. Para evitar esse tipo de situação, dizem Credicard e BFRE, "há limites seguros" para o financiamento oferecido: a quantia não pode ultrapassar 50% do valor do imóvel e o comprometimento da renda familiar para o pagamento da dívida não pode ser maior que 30%. Além disso, o valor do empréstimo, que começa em R$ 25 mil, pode chegar a, no máximo, R$ 750 mil. "O brasileiro está aprendendo a se endividar, com um controle maior. Queremos oferecer todas as alternativas para que o consumidor selecione a mais adequada", explica Leonel Andrade, presidente da Credicard, que começou a investir em crédito pessoal em 2009. GARANTIA Na avaliação de Gilberto Braga, consultor e professor de finanças do Ibmec-RJ, o desenvolvimento do refinanciamento imobiliário no país é positivo. Por existir uma "garantia real", que é o imóvel, as taxas de juros tendem a ser menores do que outras praticadas no mercado. Mas Braga alerta: esse tipo de crédito não é feito para "rolar outras dívidas". "O tomador do empréstimo tem que ter planejamento e certeza de que vai conseguir honrar o compromisso. Caso contrário, corre o risco de perder a casa", diz. O consumidor deve lembrar que, na operação, o imóvel passa a pertencer ao credor por alienação fiduciária (mesmo mecanismo usado no financiamento para compra de imóveis e veículos) até a quitação da dívida. Nesse caso, a execução da garantia (tomada do imóvel pelo credor) em caso de não-pagamento do débito é assegurada por lei.

Fonte: Folha

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Imóvel novo precisa ter o Habite-se

Antes de se mudar, cheque se o imóvel novo recebeu a certidão. É a garantia de segurança do projeto.
Você comprou um imóvel na planta ou em construção e, depois de um bom tempo de espera, o imóvel está pronto! E agora, é só marcar a mudança? Quase. Antes disso, é necessário verificar se o imóvel recebeu o Habite-se, um importante documento emitido pela prefeitura que garante que a construção seguiu tudo o que estava previsto no projeto aprovado e está segura para ser habitada.

De acordo com a advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo, especialista em Direito Imobiliário, na pressa de cumprir prazos estabelecidos em contrato, muitos empreendimentos são entregues sem a carta de Habite-se. Sem essa certidão, o imóvel perderá seu valor na hora da venda e é importante ficar atento, uma vez que a pessoa que muda para um imóvel que não recebeu a devida autorização da prefeitura, além de cometer um equívoco, está sujeito à multa em função do documento não ter sido liberado. “As contas de água, luz, telefone e gás e até mesmo o carnê do IPTU não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura”, explica ela.

O Habite-se é emitido tanto para os prédios recém-construídos quanto para aqueles que passam por reformas, atestando que o imóvel está pronto para receber seus ocupantes. “Em outras palavras, após a concessão do Habite-se pela autoridade administrativa, será responsabilidade do incorporador a solicitação da averbação da construção a qual se refere, para que sejam individualizadas as unidades”.

Renata afirma ainda que, com o Habite-se, o proprietário tem a garantia que a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado até a data da concessão, “tendo respeitado os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno e cumprido a legislação que regula o uso e a ocupação do solo urbano”.

Emissão do Habite-se

Quando um projeto para a construção de um imóvel é aprovado pela prefeitura, isso significa que o mesmo atendeu à legislação local. Nesse caso, a construção pode ser iniciada após a liberação do alvará, documento que autoriza o início dos serviços. Quando a construção atinge um determinado nível a certidão do Habite-se já pode ser emitida. “Nesse caso, o proprietário do imóvel faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providenciará uma vistoria no imóvel para constatar se o que foi construído retrata o projeto inicialmente aprovado. Se tudo estiver de acordo, a carta do Habite-se será concedida. Caso contrário, a certidão somente será liberada após a resolução do problema”, relata a advogada.

A preocupação com o Habite-se não tem conotação meramente formal, referente à regular documentação do imóvel. A carta também está relacionada com a segurança dos futuros moradores, já que instalações elétricas ou de combate a incêndio inadequadas podem resultar em futuros incidentes. “Ao ter o documento em mãos, o proprietário tem a garantia que a construção seguiu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Além disso, do ponto de vista da transmissão da propriedade do imóvel, feita no Cartório de Registro de Imóveis, é fundamental a certidão do Habite-se. Sem ela, não é possível a averbação da construção”, alerta a advogada.

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Investidores: Mercado de locações está em alta

A venda de imóveis usados em janeiro apresentou queda de 17,83% nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco. Em contrapartida, as novas locações tiveram alta de 18,93% na região, na comparação com dezembro. Os campeões de locação foram os imóveis de aluguel mensal até R$ 600. Isso é o que aponta o levantamento realizado pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Segundo o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, o fato de as vendas de bens usados ficarem em baixa e a locação em alta é um comportamento típico de início de ano. “Há muita movimentação de famílias, que mudam de cidade ou de bairro, e de estudantes, principalmente universitários, que vêm para a Capital ou vão para municípios que têm centros universitários, aquecendo o mercado de aluguel”, enfatiza. Quanto às vendas, ele explica que a grande preocupação da maioria das pessoas é com as férias de verão, que, somadas à ressaca de gastos de fim de ano, esvaziam o interesse pela compra ou troca de imóvel próprio. Para os próximos meses, a previsão é de que as vendas sejam retomadas. “Passado o Carnaval, o mercado fica aquecido. As pessoas gastam menos e empregam mais a renda na aquisição de bens com maior valor aquisitivo, como a casa própria”, explica Alvarino Lemes, delegado regional do Creci-SP. “No que diz respeito às locações, essas devem continuar crescendo. Temos muita procura e pouca oferta.” ESTABILIDADE Uma situação que não mudou do fim de 2010 para o início de 2011 foi a opção preferencial dos novos inquilinos por casas. Elas foram novamente o tipo de imóvel mais alugado no Estado de São Paulo em janeiro. As 1.652 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP em 37 cidades alugaram 3.227 imóveis, sendo 51,16% casas e 48,84% apartamentos – os percentuais em dezembro foram, respectivamente, de 55,16% e 44,84%. Quanto à compra de moradias, as casas também superaram os apartamentos na preferência dos compradores – elas representaram 50,27% do total de negócios formalizados no primeiro mês do ano. VALORES As casas e apartamentos usados de valor até R$ 160 mil foram os mais vendidos no Interior (57,74% do total), faixa que subiu para R$ 180 mil no Grande ABC, Guarulhos e Osasco (59,85%) e caiu para até R$ 140 mil (51,34% do total) no Litoral. Na Capital, a liderança na comercialização continua sendo dos imóveis de preço final superior a R$ 200 mil, que somaram 67,61% das vendas. O levantamento aponta ainda que os financiamentos predominaram sobre as outras formas de vendas. Os bancos, por exemplo, financiaram 68,38% dos imóveis vendidos em Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco. As comercializações pagas à vista responderam por 30,97% do total e, por fim, as financiadas pelos proprietários, 0,65%.

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Compra da casa própria exige cuidado e planejamento

Uns querem espaço, outros localização. A maioria quer os dois e, ainda, não abre mão de preço. Quanto melhor a localização, mais fácil pode ser a vida do novo morador: estar perto de serviços, comércio, escolas, universidade e opção de transporte. Na hora de escolher onde morar, muitas vezes é o lugar que vai determinar o preço. Na internet, é fácil encontrar ofertas de imóveis que não chegam a 50 m² por até R$ 290 mil. Quem vê um apartamento decorado no stand de vendas já se imagina morando dentro. Mas os preços estão cada vez mais altos. Um apartamento, em São Paulo, de 70 m² custa em média R$ 350 mil. Apesar dos preços exorbitantes, a procura é grande. Imobiliárias e construtoras sabem o que o mercado precisa, tanto que o perfil dos lançamentos mudou. Em 2006, em São Paulo, só 4% dos empreendimentos tinham um dormitório, dois quartos (29%) e três (31%), e quatro dormitórios (36%). Hoje os imóveis de um quarto são mais de 10%. A maioria dos lançamentos tem dois ou três dormitórios. Os imóveis de quatro dormitórios diminuíram bastante. O foco agora é na classe C: nas famílias pequenas, jovens casais e locatários.

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Salas comerciais estão entre as melhores opções de investimento para 2011

O crescimento nas vendas de imóveis comerciais nos últimos anos em São Paulo tem superado todas as expectativas. Segundo dados do Secovi (Sindicato da Habitação), as vendas passaram de 3,5 mil em 2009 para 4,1 em 2010. “Para este ano, a expectativa é que a comercialização seja superior a 7 mil unidades”, acredita Alexandre Lafer Frankel, diretor-presidente da Vitacon, incorporadora focada em bairros nobres e valorizados de São Paulo. Segundo ele, esse cenário mostra que a aquisição de imóveis comerciais pode ser uma excelente oportunidade para quem deseja investir. “Acredito que a compra de salas comerciais é uma excelente forma de investimento. No entanto, é preciso escolher bem os lugares que tenham potêncial e sejam próximos a regiões onde haja demanda de usuários e que tenha facilidade de transporte”, diz Frankel. Para Frankel, regiões próximas a bairros bem adensados residencialmente e com fácil acesso são alternativas bastante seguras para quem deseja fazer esse tipo de investimento. “A tendência é que a cada ano o valor do metro quadrado desse tipo de imóvel tenha uma valorização superior às demais modalidades de aplicação de baixo risco. Atualmente, o retorno pode variar de 0,7% a 1,2%. Vale a pena”, recomenda.

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Projeto de Lei acaba com tolerância a atrasos na entrega de imoveis

Agência Câmara de Notícias Tramita na Câmara o Projeto de Lei 178/11, do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP), que torna nulas as cláusulas contratuais que instituírem tolerância para atraso na entrega de imóvel. A proposta altera a Lei do Condomínio (Lei 4591/64). Segundo o texto, em caso de atraso a construtora terá de pagar ao comprador multa correspondente a 2% do valor do contrato . A multa deverá ser atualizada monetariamente e acrescida de juros de 1% ao mês, até a data da efetiva entrega do imóvel. A construtora ou empreendedora também ficará sujeita, em caso de atraso, a multa administrativa mensal no valor de 0,5% do valor total do empreendimento, a ser aplicada pelos Procons estaduais. Os recursos deverão ser aplicados em programas de proteção e defesa do consumidor. Multa ao consumidor Eli Filho afirma que, atualmente, embora os contratos prevejam obrigações para ambas as partes - comprador e vendedor -, as construtoras têm mais benefícios. Enquanto o comprador paga multas se descumprir prazos de pagamento, os responsáveis pelos empreendimentos têm prazo de até 180 dias para entregar o imóvel. De acordo com o deputado, as empreendedoras argumentam que esse prazo é estabelecido em razão de ocorrências imprevistas (chuvas, por exemplo) que podem comprometer o andamento das obras. O parlamentar argumenta, no entanto, que o consumidor também está sujeito a imprevistos que podem comprometer sua pontualidade no cumprimento de obrigações do contrato. Ele lembra que, apesar disso, não há tolerância prevista nesses casos.

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Comentários fundamentados em Lei sobre investimento imobiliário

As pessoas capazes e com livre disposição de seus bens, podem reunir-se para praticar atos jurídicos, da forma que melhor lhes aprouver, desde que não vedados pela legislação ou que sejam realizados conforme prescrição legal, quando a Lei impõe uma forma específica (CC - art. 104).

O proprietário (CF - arts. 5º, XXII e 175, II) tem direito de usar seu imóvel, em consonância com as sua finalidades econômicas e sociais (CF - art. 175, III e CC - art. 1.228), podendo nele edificar, observando as limitações da legislação urbanística (CF – art. 182, §2º) e ambiental, incluindo-se aí a proteção ao patrimônio histórico, artístico, cultural, paisagístico, turístico, etc.

Para realização de construções coexistem dois regimes básicos: - a incorporação, regime no qual aos organizadores (ou incorporadores) é permitida a venda “na planta” de unidades a serem construídas ou, - a autoconstrução, no qual uma ou mais pessoas realizam um empreendimento, para uso próprio ou comercialização futura, após o “habite-se”.

A incorporação é regulamentada pela Lei 4.591/1964, que prevê dois regimes básicos: - a empreitada e, - a construção a preço de custo, ou obra por administração (art. 48) e, tem como principais características:

· Obrigatoriedade de arquivamento da documentação relacionada no art. 32 (penalidade - art. 66);

· obrigatoriedade da constituição de uma Comissão de Representantes, para representar os adquirentes perante o construtor, bem como praticar os atos previstos pela legislação (art. 31, A a F), conforme previsto pelo artigo 50;

· cálculo das frações ideais conforme NBR 12.721 da ABNT (art. 53, I);

· nos regimes de construção por empreitada o preço pode ser fixo ou reajustado por determinado índice, geralmente o CUB/m², calculado pelo SINDUSCON, conforme previsto pelos artigos 54 e 55;

· o contrato de construção deve contemplar além do projeto (planta), memorial descritivo e planilha de “NB” (planilha constante do anexo II da NBR 12.721), as planilhas de fluxo econômico e financeiro da obra (orçamento, art. 59), bem como seu cronograma de execução;

· Competência e poderes da Comissão de Representantes, inclusive para fiscalizar construção, examinar balancetes de obra, demitir inadimplentes e realizar leilão da respectiva unidade (ars. 61 e 63);

· É recomendável a abertura de conta bancária exclusiva e contabilização em separado da movimentação da obra, além da afetação do patrimônio;

· Algumas empresas se organizam constituindo uma SPE – Sociedade de Propósito específico para cada obra, com a vantagem de não ultrapassar os limites fiscais máximos de faturamento, para se manter na condição de contribuinte por estimativa;

Já a autoconstrução goza de maior liberdade e pode ser organizada pela instituição de um Condomínio ou pela constituição de Associação.

Condomínio significa copropriedade, ou seja, quando um único bem pertence ao mesmo tempo a várias pessoas distintas.

Nasce pela compra e venda de parcelas (frações) do lote pelos interessados e, pode ser instituído pelo registro, na serventia registral na qual se encontra registrado o imóvel em questão, da competente convenção (Lei Registros Públicos - art. 167, inciso I, alínea 17).

Após a sua constituição, faz-se o registro na Receita Federal, para obter o CNPJ e, em seu nome são realizadas as movimentações da obra, tais como: - contratação de mão de obra e empreiteiros; - compra de materiais; - recebimentos e pagamentos; - conta bancária; - contador; etc.

Apresenta a desvantagem de, sendo os condôminos co proprietários, no caso de um eventual inadimplência das parcelas de contribuição, por um deles, fica inviabilizada a retomada de sua fração e o leilão para terceiros, como previsto na incorporação.

A outra forma, que reputamos a melhor, é a constituição de uma Associação civil (CF - art. 5º, incisos XVII, XVIII e XXI e CC - art. 53 e seguintes), com a finalidade específica de construção de um determinado edifício para seus associados, denominada “Associação pro construção”.

A Associação não tem fins econômicos, como proporcionar lucro, mas visa prestar um benefício a seus associados, mediante a contraprestação de contribuições mensais, proporcionais à fração ideal do imóvel, que caberá ao Associado ao final do empreendimento.

A Associação é constituída em Assembléia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor (administrador profissional), adquire o terreno e, a partir de então passa a realizar sua função social, estabelecida em seu estatuto, ou seja, praticar os atos necessários para construir a edificação.

Seu funcionamento é regulado por seu estatuto (CC – art. 54), que pode prever regras específicas para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes (CC – arts. 54, II e 57) e, para sua dissolução (CC - art. 61) ao final da obra.

Como vantagens desta forma de organização, destaco:

- a independência da associação em relação aos construtores e empreiteiros;

- a existência de contabilidade própria, ficando a documentação a disposição dos associados;

- a maior velocidade nas tomadas de decisão;

- o direto acompanhamento da obra pelo Conselho de Administração;

- a segurança jurídica do investidor que fica garantido que suas contribuições serão usadas somente para aquela determinada obra.

Portanto, a instituição de associação civil para organizar grupos de investidores imobiliários confere ao participante a devida segurança jurídica e patrimonial, sendo bastante utilizada no estado vizinho do Rio de Janeiro.

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