quinta-feira, 26 de maio de 2011

Documentação de imóveis deve ser verificada com cuidado.avi



Veja matéria exibida no Jornal Nacional informa as precauções que devem ser adotadas na compra de imóveis.
Destaques:
- documentação
- despesas com taxas
- despesas com impostos
- benefícios para usuários de recursos do FGTS
- benefícios para usuários de recursos de financiamento da Caixa
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Informação é poder: necessitando de qualquer informação sobre imóveis ou investimentos em real estate, conte comigo!

Acesse http://www.agproperties.com.br/site/empreendimentos.php e conheça as oportunidades diversificadas de investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário para imóveis geradores de renda.
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quarta-feira, 25 de maio de 2011

Aluguel de escritórios no Brasil é negócio da China



Pesquisei e cheguei à conclusão de que os imóveis comerciais brasileiros rendem o dobro da média mundial. A carência de espaços vem gerando um fenômeno típico brasileiro, a reserva para alugar salas em prédios ainda na planta ou em fase de construção.

A renda gerada pelo aluguel de imóveis comerciais no Brasil foi a décima maior do mundo em 2010. O aluguel de escritórios deu um retorno equivalente a 11% do valor da propriedade em São Paulo e a 10,5% no Rio - contra apenas 5,5% no resto do planeta.

Os percentuais são equivalentes ao dobro da média mundial de 5,5% e superam os valores obtidos nos principais centros mundiais, como Nova York (6%), Londres (5,7%), Milão (5,5%), Paris (5%) e Tóquio (4,6%).

Estimativas apontam que a taxa de vacância dos imóveis comerciais em São Paulo tenha atingido 5% este ano. Este é menor índice em dez anos para a capital e um dos menores entre as metrópoles do mundo, segundo uma consultoria internacional. Nova York, Paris e Tóquio têm taxas de vacância de 8%, 7% e 10% respectivamente.

Sem alternativa, o mercado aceita contratar o aluguel antes mesmo do início da construção do empreendimento. Esse contrato é conhecido como pré-locação, algo cada vez mais comum, pois, prédios com entrega prevista para entrega em 18 meses já estão alugados.

O rendimento médio do aluguel comercial pago aos proprietários atingiu 5% no primeiro trimestre, aponta o IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário-Comercial). Considerando o período de 12 meses encerrados no fim de março, os ganhos médios atingiram 23,7%.

Apesar desta taxa ser a menor dos últimos 18 meses, o resultado está acima de outros tipos de investimentos. A caderneta de poupança apresenta retorno médio anual de 6%. O os títulos do Tesouro Nacional garantem, em média, 15% de lucro em 12 meses.

Na ponta do lápis, seguindo a média de valorização do setor, conforme aponta o IGMI-C, um investidor comprou sala comercial por R$ 100 mil há um ano, ele teria lucrado R$ 23,7 mil. Com o mesmo valor aplicado na poupança, os ganhos atingiriam cerca de R$ 6 mil.

Bom negócio

A  valorização dos imóveis comerciais vem ocorrendo desde 2005. Em seis anos, o preço de escritórios e salas comerciais nos principais bairros do Rio e em São Paulo subiu 75%. E a alta deve continuar puxada principalmente pela demanda de investidores estrangeiros, que ainda enxergam o Brasil como um mercado barato na comparação com outros países.

As avenidas Faria Lima e Luís Carlos Berrini, e o bairro Vila Olímpia são os locais mais valorizados na capital paulista. Nessas regiões, o aluguel do metro quadrado de um escritório varia de R$ 130 a R$ 170 e há incorporadoras já com histórico de êxito no seguimento como a , empresa de desenvolvimento imobiliário que já entregou mais de 600 mil metros quadrados de construção, administrando mais de R$ 6,5 bilhões de reais.

Mas especialistas alertam é preciso cautela na hora de comprar para investir, porque aluguel comercial é bem diferente de aluguel residencial. O maior diferencial de um imóvel comercial é a sua localização. Também se deve levar em conta o número de vagas de garagem disponíveis no empreendimento para locadores, visitantes e fornecedores.
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terça-feira, 24 de maio de 2011

Estou devendo condomínio, mas não tenho condições de pagar. O que devo fazer?


Nenhum de nós está livre de sofrer problemas que nos impeçam de pagar as contas, mesmo em épocas em que todos dizem que a economia anda a todo vapor. E quando se deve ao condomínio, o que fazer?
Vamos começar pensando no que o condomínio poderá fazer com o condômino inadimplente, para então analisarmos qual a melhor atitude a tomar. Inicialmente, o condomínio aplicará a multa de 2% sobre o valor do débito, cobrará atualização monetária e juros de 1% ao mês. Até aí, a situação do devedor, embora ruim, ainda é bem mais confortável do que se ele devesse ao cartão de crédito. E é exatamente essa multa baixa que praticamente obriga o condomínio a tomar as demais atitudes para cobrar o inadimplente (se a multa assustasse, menos gente deixaria de lado essa obrigação).
Outra providência que o condomínio poderá tomar é o protesto do boleto do inadimplente, que ficará com o cadastro manchado e enfrentará consequências diversas, incluindo a negativa de crédito quando tentar comprar a prazo.
O condomínio poderá, ainda, promover uma ação judicial de cobrança, englobando aqueles débitos vencidos e todos os futuros que vencerem até a data do pagamento final. Sobre esse total serão devidos, ainda, custas judiciais e os honorários do advogado, que o juiz fixará entre 10% e 20% sobre todo o montante (despesas de condomínio + atualização monetária + multas + juros). Como se vê, o valor crescerá de forma significativa.
E as coisas podem piorar: é possível que, nessa ação judicial, o condomínio penhore o apartamento, mesmo que seja bem de família (a proteção legal a esses bens não se aplica a débitos por despesas de condomínio).
Após a penhora, haverá o leilão (mais custos com editais de leilão, avaliação judicial do imóvel etc.), e então, se ocorrer a “segunda praça” -nome dado ao segundo leilão, realizado quando o imóvel não é arrematado na primeira tentativa-, qualquer um poderá arrematar o bem por 60% do valor da sua avaliação.
Depois que o imóvel é arrematado, o condomínio extrairá do valor alcançado a quantia a que tem direito. Pode ser também que outros credores penhorem o saldo (exemplo: a Prefeitura poderá pleitear IPTUs atrasados). Para as mãos do condômino inadimplente, irá só o que sobrar depois que todos os credores receberem -isto se restar alguma coisa.
Diante desse roteiro, fica simples responder à pergunta inicial: o melhor a fazer é o inadimplente correr e se compor com o síndico ou com a administradora do condomínio, antes que sejam iniciados os procedimentos de cobrança judicial.

Argumento que poderá ser usado pelo condômino: se é verdade que todas essas providências poderão ser tomadas pelo condomínio, também é verdade que elas demorarão, pois os processos judiciais são sempre longos, muito longos. Assim, firmar um acordo também será proveitoso para o condomínio, que poderá receber mais depressa.

Em resumo: o problema não é dever de vez em quando, e sim, tentar fugir da responsabilidade. Com algum esforço, é possível (e menos prejudicial) ficar bem, novamente, com o credor.
Fonte: UOL

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segunda-feira, 23 de maio de 2011

Direitos do comprador que desiste da compra do imóvel


Quem desistir da compra de um imóvel financiado diretamente com a construtora tem direito de receber o dinheiro que pagou de volta, em uma única parcela. A determinação faz parte da jurisprudência do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), que este ano publicou três súmulas em torno da questão.
Pelo entendimento da justiça, o comprador do imóvel pode pedir rescisão do contrato, mesmo que esteja inadimplente. Do valor a ser devolvido podem ser descontados os gastos da construtora com administração e propaganda e valor correspondente ao período de ocupação do imóvel, em caso de o comprador ter usufruído da moradia antes de desistir da compra.

Confira a íntegra das súmulas do TJ-SP sobre o caso:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por 
conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.


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terça-feira, 17 de maio de 2011

Quem paga o IPTU: o locador ou o locatário? O proprietário pode deixar essa despesa por conta do inquilino?


Como o IPTU se refere à propriedade, é lógico que seja pago pelo dono, contudo, o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino se esta obrigação estiver expressa no contrato


Este é um daqueles casos em que saber o que significa a sigla dá a pista da resposta: IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Como esse imposto se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono" e é exatamente isso o que dizem a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional.

Fixada essa certeza, vem a segunda dúvida: o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino? Pode. A autorização para isso está na Lei das Locações. Menciono as várias legislações, exatamente, para deixar claro que existem dois relacionamentos bem diferentes.

O primeiro, de natureza tributária, é a relação entre o proprietário e a prefeitura, que cobra o imposto (há quem diga que, se fosse bom, chamaria "voluntário") pela simples circunstância de ele ser dono do imóvel urbano (se o imóvel fosse rural, o imposto seria o ITR -Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural- e o credor seria a União).


A segunda relação, de natureza civil, existe entre o proprietário e o seu inquilino, sem qualquer participação da prefeitura.

Mas, para que o inquilino pague o IPTU, isso deve estar claramente previsto em um contrato. Insisto: locatário somente deve pagar o IPTU se esta obrigação estiver expressa no contrato de locação.

Ou seja, se nada constar do contrato (ou, ainda, se o contrato for verbal e, portanto, não existe nenhuma previsão registrada), o proprietário pagará normalmente o imposto, não podendo cobrar o valor do locatário.

Contudo, mesmo que a obrigação de o locatário pagar o valor do imposto conste do contrato, o locador deve tomar o cuidado de ele mesmo pagar para a prefeitura (quitar o carnê) e, em seguida, cobrar do locatário. Para isso, basta inserir o valor no "aviso de cobrança".

A razão dessa cautela é apenas uma: se, embora obrigado pelo contrato, o locatário não pagar o IPTU, quem sofrerá a execução judicial (fatalmente promovida pela prefeitura) será o proprietário, que findará gastando tempo e dinheiro para liquidar esse problema.

Finalmente, se o locatário não fizer o pagamento, o locador poderá promover uma "ação de despejo por falta de pagamento" e, de duas uma: ou o locatário finalmente pagará o valor devido, ou ocorrerá o despejo.


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sexta-feira, 13 de maio de 2011

FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) Investimento inteligente!



O que você acha de ser proprietário de um imóvel, receber mensalmente os alugueis sem problemas de inadimplência e com valores acima do mercado? E se esse imóvel for um shopping, hotel ou condominio fechado de galpões? E se, além disso tudo, os rendimentos forem isentos de imposto de renda?

Você pode pensar que só conseguiria isso se fosse muito rico e ainda por cima sonegasse impostos, mas está enganado. É exatamente essa a proposta dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), que apresentarei neste artigo.

Por dentro dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário)
Os FII é uma modalidade de investimento em imóveis na forma de empreendimentos de base imobiliária (EBI’s) cujo objetivo é conseguir retorno pela exploração de locaçãoarrendamentovenda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Um fundo normalmente possui um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções. O FII investe os recursos dos seus quotistas comprando imóveis para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização do bem.

Por que investir?
Existem vários benefícios tanto do ponto de vista da comodidade quanto fiscais e eu destaco as principais:
o    Substituir o investimento complicado em imóveis de aluguel, sem se preocupar com inquilino;
o    Receber aluguéis sem pagar Imposto de Renda e com a comodidade de investimento da Bolsa de Valores;
o    Diversificação da carteira, com investimento com boa equação de risco e retorno;
o    Redução de custos com impostos, certidões e comissões.

Investimento Imobiliário
O investimento em FII que aplica em imóveis, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais, como pode ser visto em: http://www.agproperties.com.br/site/empreendimentos.php

Distribuição dos resultados
Os FIIs ao final do período determinado em seu regulamento (em geral, ao final do mês) apuram o resultado que deve ser distribuído aos quotistas. Por determinação legal, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro que auferir no mês.
Assim ao final de cada período o investidor recebe o rendimento como se fosse o aluguel, livre dos tributos de imposto de renda, num ganho considerável, que vai de 15 a 27,5%, dependendo da renda e desde que o quotista não possua mais de 10% das quotas totais do FII. A valorização do imóvel corresponde à valorização da quota, ou seja, ao ganho de capital observado por meio da cotação que evolui no mercado.

Como investir?
A forma de investimento é similar ao investimento em ações, através do home broker, com a vantagem de ter um risco bem menor. Para isso, basta se cadastrar em qualquer corretora (confirme antes com o assessor de investimento essa possibilidade) e realizar as primeiras operações.

Rentabilidade
Os FII’s renderam entre 8,5% a 10% em 2010, apenas com os alugueis. Como os rendimentos são isentos de imposto de renda, se levarmos em consideração os valores pagos mensalmente mais a valorização do fundo (valor da cota), o rendimento médio sobe para entre 20% e 30% no mesmo período, com alguns, como o ABC Plaza Shopping, superando os 60% (dados referentes à abril/2010).
É importante ressaltar que apenas o rendimento mensal é isento do imposto de renda. O lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda da quota é tributado como uma operação no mercado de ações, ou seja, 20% de imposto de renda sobre esse lucro.

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quarta-feira, 11 de maio de 2011

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário


Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.
Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? A advogada Renata Cassiano Capuzzo, da Lex Magister, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos”, diz.


O que cabe ao proprietário
Renata explica que, basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.
O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.
Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.
Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, diz Renata.
Segundo ela, é dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem.
Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.


Responsabilidades e direitos do inquilino
Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “O inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.
O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, ambos deverão ter ciência”, informa Renata.
Em caso de venda do imóvel, a especialista lembra que o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.
“Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.
Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.

Fonte: Portal R7
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terça-feira, 10 de maio de 2011

Habitação responde por 26% das despesas


Os brasileiros de todas as classes sociais estão consumindo mais. De acordo com o IPC Maps 2011, o consumo dos brasileiros deve chegar a 2,452 trilhões de reais, um crescimento superior a 250 bilhões de reais quando comparado a 2010 (cerca de 2,2 trilhões). Desse gasto, 26,4% corresponde a despesas relacionadas à moradia.


O estudo aponta que os brasileiros gastam seu dinheiro, principalmente, com ítens básicos. A manutenção do lar, que incorpora despesas com aluguéis, impostos e taxas, luz-água-gás correspondem a 26,4% do total. Em seguida vêm os gastos com alimentos e bebidas (17,1%), higiene/cosméticos e saúde (8,0%), transportes/veículos (7,5%), vestuário e calçados (4,7%), seguidos de recreação e viagens (3,4%), educação (2,4%), eletrônicos-equipamentos (2,2%), móveis e artigos do lar (1,8%), e fumo (0,5%).

O viés do consumidor mostra que a sociedade economicamente ativa brasileira conta atualmente com 89,7 milhões de pessoas - exatos 46,5%, na faixa etária dos 20 aos 49 anos -, e que outros 20,5% (39,6 milhões) já estão com 50 anos ou mais. A população de jovens e adolescentes vem em seguida, com uma população de 34,6 milhões de pessoas na faixa etária de 10 a 19 anos. A população infantil, compreendida pelas faixas etárias de 0 a 4 anos e de 5 a 9 anos é a menos populosa, evidenciando o envelhecimento gradativo da população brasileira. Nestas 2 faixas etárias teremos 29,1 milhões de crianças em 2011, correspondente a 15,1% da população estimada para 2011.

Classe C

De acordo com o IPC Maps de 2011, mesmo segmentada, a classe C (C1 e C2) tem potencialidade evidente de consumo ao concentrar o maior contingente de domicílios urbanos: são mais de 24 milhões, ou seja, 49,3% dos domicílios brasileiros, respondendo por 29,6% de tudo que será consumido no País. Marcos Pazzini, diretor da IPC Marketing Editora e responsável pelo estudo, calcula que a classe C vai absorver um valor próximo de 690 bilhões de reais do consumo nacional, elevando o seu poder de compra em 19%, em relação a 2010, quando essa cifra era de 579,7 bilhões de reais.

Mais de R$ 1 tri, na classe média

A classe média teve um crescimento significativo de 2010 para 2011, da ordem de 20%, superando o patamar de 1 trilhão de reais de consumo puxados pelas classes B2 - com cerca de 592,5 bilhões de reais - e C1 (cerca de 440,4 bilhões de reais). Responde por 44,3% do total previsto para o País, em 2011, percentual significativamente superior a demanda de 2010, quando a participação foi de 41,4%. Já as classes A1, A2 e B1 (topo da pirâmide social) disputarão o poder de compra com a classe média com outros 929,4 bilhões de reais, ou seja, 39,9%.

Interiorização e consumo das regiões Sul e Centro-Oeste

O IPC Maps aponta perda de potencial de consumo entre as 27 capitais quando comparado a 2010, revelando uma tendência à descentralização do consumo para o interior. A participação das capitais será de 32,7% em 2011, ante os 34,5% registrados em 2010. Em valor, a participação das 27 capitais brasileiras será equivalente a 802,8 bilhões de reais.

A região Sudeste mantém a liderança, apesar de ter sido a única a ter perda de participação no consumo nacional entre 2010 e 2011. O Sudeste projeta uma participação de 52,2% em 2011. Registrou 52,7%, em 2010.

Em todas as outras regiões verifica-se leve aumento de participação, sendo as do Sul e Centro-Oeste que mais aumentaram suas presenças - o Sul fica com 16,6% (contra os 16,5, em 2010) e o Centro-Oeste marca 7,9% ante os 7,7% apresentados no ano passado. A região Norte deve participar com 5,4% (em 2010, marcava 5,3%).

No ranking, a região Nordeste continua na 2a posição, a frente da região Sul e atrás da região Sudeste, tradicionalmente a primeira colocada neste ranking.


Fonte: Revista Exame
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segunda-feira, 9 de maio de 2011

Alta de 0,48% no custo da construção

O custo da construção civil, mensurado pelo Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), teve alta de 0,48% no mês de abril. Os dados, divulgados hoje (6), mostram que no primeiro quadrimestre a alta chega a 1,67% --abaixo do resultado computado em igual período de 2010 (2%). No acumulado dos últimos 12 meses, a variação foi de 7%, acima dos 6,88% registrados nos 12 meses imediatamente anteriores. O custo nacional da construção por metro quadrado passou de R$ 775,43 --registrado em março-- para R$ 779,18. Desse valor, R$ 439,78 é o gasto com materiais e R$ 339,40, com a mão de obra. A região Sudeste continua a ter o maior preço por metro quadrado: R$ 819,71. Entre os Estados, o Rio de Janeiro é aquele com custo maior (R$ 894,95), seguido por São Paulo (R$ 844,11) e Acre (R$ 835,56). Entretanto, a região Nordeste foi a que apresentou a maior variação no ano, com alta de 2,72%. O Sinapi é um levantamento feito pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) em convênio com a Caixa Econômica Federal. O indicador é apurado por meio do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil


Fonte: OESP
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