Este artigo objetiva
tecer comparações sobre um dos aspectos que mais pesam na decisão sobre onde
você deve investir o seu rico dinheirinho: a tributação incidente sobre os
rendimentos.
Minha abordagem
estará focada em investimento imobiliário e pretendo instruí-lo sobre a forma
mais vantajosa que você dispõe para maximizar os rendimentos auferidos sob a
forma de aluguéis de imóveis “de tijolo e cimento” (aqueles que você possui a
escritura, a chave) e aqueles imóveis que você adquire de forma compartilhada, condominial,
comprando quotas de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII).
Em primeiro lugar, quero deixar claro que esse artigo analisa os benefícios
comparativos entre as duas modalidades de investimentos em imóveis “de tijolo e
cimento” e “imóveis condominiais”, com foco no aspecto tributação do IR –
Imposto de Renda que, graças às alíquotas estratosféricas que pagamos neste “Brasil
de meus D’us”, causam grande impacto sobre os rendimentos das pessoas que vivem
ou pretendam viver de renda passiva, lastreadas sobre a rentabilidade de investimentos financeiros alocados no seguimento imobiliário.
Como em tudo na vida,
uma análise mais acurada apresentará diferenças, vantajosas e desvantajosas, se
compararmos estas duas modalidades de investimentos em imóveis: “tijolo e
cimento” e “imóveis condominiais”.
Tributação do IR
sobre os aluguéis de FII’s
Os rendimentos
mensais distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, respeitadas as condições previstas em
lei:
1- O cotista beneficiado tem que ter
menos do que 10% das cotas do Fundo;
2- O Fundo tem que ter, no
mínimo, 50 cotistas;
3- As cotas do Fundo têm que ser
negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado.
Assim, na Declaração
de Ajuste Anual, eles devem ser declarados na Ficha Rendimentos
Isentos e Não-Tributáveis, no campo rendimentos de cadernetas de
poupança e letras hipotecárias.
IMPORTANTE: a isenção de tributação está restrita aos
rendimentos, NÃO aos ganhos de capital decorrentes da venda das cotas que você
possua do FII. Nesse caso – venda das cotas – sobre o ganho de capital que você
auferir haverá a incidência do IR, alíquota de 20%, que deverá ser recolhida
mediante pagamento de DARF específica, conforme prevê o art. 18, II, da Lei 8.668/93.
Tributação do IR
sobre os aluguéis de imóveis de tijolo e cimento
Ao contrário da renda
auferida dos aluguéis de imóveis de FII's, o aluguel recebido de imóveis de "tijolo e cimento" está sujeito ao pagamento de imposto de renda. Ela está conjugada a outras receitas
do contribuinte, e deverá ser declarada independente dela advir de locador pessoa
física ou pessoa jurídica.
No primeiro caso, ele
deve ser declarado na ficha “Rendimento Tributável recebido de Pessoa
Física”. No segundo caso, na ficha “Rendimento Tributável recebido
de Pessoa Jurídica”.
Uma matéria bastante
completa a respeito de como declarar tais rendimentos pode ser lida nessa
matéria do UOL Economia: Declarar aluguel recebido depende do tipo de locatário.
Há inclusive um vídeo com mais informações disponível aqui.
O aluguel recebido é
incorporado à renda do contribuinte, conforme trecho da reportagem:
“Como se trata de
um rendimento provindo do aluguel de um imóvel, ele deve ser incorporado à sua
renda mensal, somando salários e eventuais aposentadorias. Neste sentido, isto
significa que, se você recebe R$ 500 por mês de aluguel estaria, teoricamente,
isento do pagamento do Imposto de Renda. Mas, se você possui um salário de R$ 1
mil, que também seria isento de IR, por exemplo, sua renda tributável será de
R$ 1.500, acima, portanto, do teto de isenção do Imposto de Renda. Neste caso,
fica claro que nem sempre o rendimento de aluguel na faixa de isenção está
isento da incidência do IR.”
Ou seja, os aluguéis compõem
a base de cálculo do imposto de renda, exatamente pelo fato de serem
considerados como rendimentos tributáveis, e isso pode tanto aumentar o
imposto que você tem a pagar, como diminuir o valor da restituição que você
teria a receber.
Isso não ocorre com
os aluguéis recebidos de fundos imobiliários, que, por lei, são totalmente isentos
de qualquer tributação relativa à renda.
Conclusão
Essa informação faz toda a
diferença no seu bolso pois impacta sobre o valor real que você recebe da locação
e impacta a rentabilidade do seu investimento.
Embora ambas as
rendas passivas tenham o mesmo fato gerador – receita de locação – o
tratamento tributário lhe será bem mais favorável tornando a opção de
investimento em FII’s uma excelente opção.
A atratividade dos
investimentos em FII’s, é, portanto, imbatível,
quando analisada a questão tributária mas você deve avaliar também outros fatores
que gravitam ao redor de ambos os investimentos a fim de escolher aquele que é
mais adequado ao seu perfil de investimento e aos seus interesses.
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