As pessoas capazes e com livre disposição de seus bens, podem reunir-se para
praticar atos jurídicos, da forma que melhor lhes aprouver, desde que não
vedados pela legislação ou que sejam realizados conforme prescrição legal,
quando a Lei impõe uma forma específica (CC - art. 104).
O proprietário
(CF - arts. 5º, XXII e 175, II) tem direito de usar seu imóvel, em consonância
com as sua finalidades econômicas e sociais (CF - art. 175, III e CC - art.
1.228), podendo nele edificar, observando as limitações da legislação
urbanística (CF – art. 182, §2º) e ambiental, incluindo-se aí a proteção ao
patrimônio histórico, artístico, cultural, paisagístico, turístico,
etc.
Para realização de construções coexistem dois regimes básicos: - a
incorporação, regime no qual aos organizadores (ou incorporadores) é permitida a
venda “na planta” de unidades a serem construídas ou, - a autoconstrução, no
qual uma ou mais pessoas realizam um empreendimento, para uso próprio ou
comercialização futura, após o “habite-se”.
A incorporação é
regulamentada pela Lei 4.591/1964, que prevê dois regimes básicos: - a
empreitada e, - a construção a preço de custo, ou obra por administração (art.
48) e, tem como principais características:
· Obrigatoriedade de
arquivamento da documentação relacionada no art. 32 (penalidade - art. 66);
·
obrigatoriedade da constituição de uma Comissão de Representantes, para
representar os adquirentes perante o construtor, bem como praticar os atos
previstos pela legislação (art. 31, A a F), conforme previsto pelo artigo
50;
· cálculo das frações ideais conforme NBR 12.721 da ABNT (art. 53,
I);
· nos regimes de construção por empreitada o preço pode ser fixo ou
reajustado por determinado índice, geralmente o CUB/m², calculado pelo
SINDUSCON, conforme previsto pelos artigos 54 e 55;
· o contrato de
construção deve contemplar além do projeto (planta), memorial descritivo e
planilha de “NB” (planilha constante do anexo II da NBR 12.721), as planilhas de
fluxo econômico e financeiro da obra (orçamento, art. 59), bem como seu
cronograma de execução;
· Competência e poderes da Comissão de
Representantes, inclusive para fiscalizar construção, examinar balancetes de
obra, demitir inadimplentes e realizar leilão da respectiva unidade (ars. 61 e
63);
· É recomendável a abertura de conta bancária exclusiva e contabilização
em separado da movimentação da obra, além da afetação do patrimônio;
·
Algumas empresas se organizam constituindo uma SPE – Sociedade de Propósito
específico para cada obra, com a vantagem de não ultrapassar os limites fiscais
máximos de faturamento, para se manter na condição de contribuinte por
estimativa;
Já a autoconstrução goza de maior liberdade e pode ser
organizada pela instituição de um Condomínio ou pela constituição de
Associação.
Condomínio significa copropriedade, ou seja, quando um único
bem pertence ao mesmo tempo a várias pessoas distintas.
Nasce pela compra
e venda de parcelas (frações) do lote pelos interessados e, pode ser instituído
pelo registro, na serventia registral na qual se encontra registrado o imóvel em
questão, da competente convenção (Lei Registros Públicos - art. 167, inciso I,
alínea 17).
Após a sua constituição, faz-se o registro na Receita
Federal, para obter o CNPJ e, em seu nome são realizadas as movimentações da
obra, tais como: - contratação de mão de obra e empreiteiros; - compra de
materiais; - recebimentos e pagamentos; - conta bancária; - contador;
etc.
Apresenta a desvantagem de, sendo os condôminos co proprietários, no
caso de um eventual inadimplência das parcelas de contribuição, por um deles,
fica inviabilizada a retomada de sua fração e o leilão para terceiros, como
previsto na incorporação.
A outra forma, que reputamos a melhor, é a
constituição de uma Associação civil (CF - art. 5º, incisos XVII, XVIII e XXI e
CC - art. 53 e seguintes), com a finalidade específica de construção de um
determinado edifício para seus associados, denominada “Associação pro
construção”.
A Associação não tem fins econômicos, como proporcionar
lucro, mas visa prestar um benefício a seus associados, mediante a
contraprestação de contribuições mensais, proporcionais à fração ideal do
imóvel, que caberá ao Associado ao final do empreendimento.
A Associação
é constituída em Assembléia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos
interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor
(administrador profissional), adquire o terreno e, a partir de então passa a
realizar sua função social, estabelecida em seu estatuto, ou seja, praticar os
atos necessários para construir a edificação.
Seu funcionamento é
regulado por seu estatuto (CC – art. 54), que pode prever regras específicas
para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes (CC – arts. 54, II e 57)
e, para sua dissolução (CC - art. 61) ao final da obra.
Como vantagens
desta forma de organização, destaco:
- a independência da associação em
relação aos construtores e empreiteiros;
- a existência de contabilidade
própria, ficando a documentação a disposição dos associados;
- a maior
velocidade nas tomadas de decisão;
- o direto acompanhamento da obra pelo
Conselho de Administração;
- a segurança jurídica do investidor que fica
garantido que suas contribuições serão usadas somente para aquela determinada
obra.
Portanto, a instituição de associação civil para organizar grupos
de investidores imobiliários confere ao participante a devida segurança jurídica
e patrimonial, sendo bastante utilizada no estado vizinho do Rio de Janeiro.
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