Conheça e siga a estratégia de investimento dos milionários

A grande vantagem dos fundos imobiliários é que o investidor não precisa pagar Imposto de Renda sobre as receitas com aluguéis se comprar quotas negociadas em bolsa de fundos com mais de 50 quotistas e onde os quotistas não detenham mais de 10% do patrimônio total. Essa é uma vantagem muito grande em relação à opção de comprar um imóvel como investimento. Nesse caso, a renda com aluguel é tributada em até 27,5%, de acordo com a tabela do Imposto de Renda. Os fundos imobiliários também permitem que o investidor se aproprie da atual fase de valorização dos imóveis.

O setor de fundos imobiliários ainda vai crescer muito no Brasil porque se trata de um instrumento financeiro adequado para obter uma boa renda com risco moderado. Nos Estados Unidos, onde a cultura de investimento está muito mais consolidada, os fundos imobiliários e de renda fixa possuem praticamente o mesmo patrimônio.  As pessoas estão começando a perceber isso.

Saiba como calcular o reajuste do seu aluguel!

O índice que baliza o reajuste do valor do aluguel residencial registrou, nos últimos 12 meses terminados em maio, aumento acumulado de 9,77%. Logo, esse deve ser o reajuste dos aluguéis com aniversário em junho, reforça o Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Levando em conta somente o mês de maio, a inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral do Mercado), da FGV (Fundação Getulio Vargas), registrou alta de 0,43%. "Pela primeira vez neste ano, a oscilação foi inferior a dois dígitos", afirmou em nota o gerente do Departamento de Economia e Estatística do sindicato, Roberto Akazawa.

Cálculo

Com a alta acumulada do IGP-M, um imóvel alugado por R$ 800 até maio passa a custar R$ 878,16 a partir de junho pelos próximos 11 meses. 

Uma forma simples de realizar o cálculo é a utilização do fator de reajuste, que, multiplicado pelo valor de locação vigente até maio, indicará o valor do novo aluguel, a ser pago efetivamente em junho. 

O fator multiplicador para contratos que vencem em maio e pagamento em junho é de 1,060.

Já os contratos que vencem em junho, para pagamento em julho, tem fator multiplicador de 1,0977.

Confira abaixo os fatores de reajustes de aluguel deste ano:

Contrato com aniversário em janeiro de 2011 e pagamento em fevereiro de 2011: 1,1132

Contrato com aniversário em fevereiro de 2011 e pagamento em março de 2011: 1,1150

Contrato com aniversário em março de 2011 e pagamento em abril de 2011: 1,1130

Contrato com aniversário em abril de 2011 e pagamento em maio de 2011: 1,1095

Contrato com aniversário em maio de 2011 e pagamento em junho de 2011: 1,1060

Contrato com aniversário em junho de 2011 e pagamento em julho de 2011: 1,0977

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Documentação de imóveis deve ser verificada com cuidado.avi

Veja matéria exibida no Jornal Nacional informa as precauções que devem ser adotadas na compra de imóveis.

Destaques:

- documentação
- despesas com taxas
- despesas com impostos
- benefícios para usuários de recursos do FGTS
- benefícios para usuários de recursos de financiamento da Caixa
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Aluguel de escritórios no Brasil é negócio da China

Pesquisei e cheguei à conclusão de que os imóveis comerciais brasileiros rendem o dobro da média mundial. A carência de espaços vem gerando um fenômeno típico brasileiro, a reserva para alugar salas em prédios ainda na planta ou em fase de construção.

A renda gerada pelo aluguel de imóveis comerciais no Brasil foi a décima maior do mundo em 2010. O aluguel de escritórios deu um retorno equivalente a 11% do valor da propriedade em São Paulo e a 10,5% no Rio - contra apenas 5,5% no resto do planeta.

Os percentuais são equivalentes ao dobro da média mundial de 5,5% e superam os valores obtidos nos principais centros mundiais, como Nova York (6%), Londres (5,7%), Milão (5,5%), Paris (5%) e Tóquio (4,6%).

Estimativas apontam que a taxa de vacância dos imóveis comerciais em São Paulo tenha atingido 5% este ano. Este é menor índice em dez anos para a capital e um dos menores entre as metrópoles do mundo, segundo uma consultoria internacional. Nova York, Paris e Tóquio têm taxas de vacância de 8%, 7% e 10% respectivamente.

Sem alternativa, o mercado aceita contratar o aluguel antes mesmo do início da construção do empreendimento. Esse contrato é conhecido como pré-locação, algo cada vez mais comum, pois, prédios com entrega prevista para entrega em 18 meses já estão alugados.

O rendimento médio do aluguel comercial pago aos proprietários atingiu 5% no primeiro trimestre, aponta o IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário-Comercial). Considerando o período de 12 meses encerrados no fim de março, os ganhos médios atingiram 23,7%.

Apesar desta taxa ser a menor dos últimos 18 meses, o resultado está acima de outros tipos de investimentos. A caderneta de poupança apresenta retorno médio anual de 6%. O os títulos do Tesouro Nacional garantem, em média, 15% de lucro em 12 meses.

Na ponta do lápis, seguindo a média de valorização do setor, conforme aponta o IGMI-C, um investidor comprou sala comercial por R$ 100 mil há um ano, ele teria lucrado R$ 23,7 mil. Com o mesmo valor aplicado na poupança, os ganhos atingiriam cerca de R$ 6 mil.

Bom negócio

A  valorização dos imóveis comerciais vem ocorrendo desde 2005. Em seis anos, o preço de escritórios e salas comerciais nos principais bairros do Rio e em São Paulo subiu 75%. E a alta deve continuar puxada principalmente pela demanda de investidores estrangeiros, que ainda enxergam o Brasil como um mercado barato na comparação com outros países.

As avenidas Faria Lima e Luís Carlos Berrini, e o bairro Vila Olímpia são os locais mais valorizados na capital paulista. Nessas regiões, o aluguel do metro quadrado de um escritório varia de R$ 130 a R$ 170 e há incorporadoras já com histórico de êxito no seguimento como a , empresa de desenvolvimento imobiliário que já entregou mais de 600 mil metros quadrados de construção, administrando mais de R$ 6,5 bilhões de reais.

Mas especialistas alertam é preciso cautela na hora de comprar para investir, porque aluguel comercial é bem diferente de aluguel residencial. O maior diferencial de um imóvel comercial é a sua localização. Também se deve levar em conta o número de vagas de garagem disponíveis no empreendimento para locadores, visitantes e fornecedores.

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Estou devendo condomínio, mas não tenho condições de pagar. O que devo fazer?

Nenhum de nós está livre de sofrer problemas que nos impeçam de pagar as contas, mesmo em épocas em que todos dizem que a economia anda a todo vapor. E quando se deve ao condomínio, o que fazer?

Vamos começar pensando no que o condomínio poderá fazer com o condômino inadimplente, para então analisarmos qual a melhor atitude a tomar. Inicialmente, o condomínio aplicará a multa de 2% sobre o valor do débito, cobrará atualização monetária e juros de 1% ao mês. Até aí, a situação do devedor, embora ruim, ainda é bem mais confortável do que se ele devesse ao cartão de crédito. E é exatamente essa multa baixa que praticamente obriga o condomínio a tomar as demais atitudes para cobrar o inadimplente (se a multa assustasse, menos gente deixaria de lado essa obrigação).

Outra providência que o condomínio poderá tomar é o protesto do boleto do inadimplente, que ficará com o cadastro manchado e enfrentará consequências diversas, incluindo a negativa de crédito quando tentar comprar a prazo.

O condomínio poderá, ainda, promover uma ação judicial de cobrança, englobando aqueles débitos vencidos e todos os futuros que vencerem até a data do pagamento final. Sobre esse total serão devidos, ainda, custas judiciais e os honorários do advogado, que o juiz fixará entre 10% e 20% sobre todo o montante (despesas de condomínio + atualização monetária + multas + juros). Como se vê, o valor crescerá de forma significativa.

E as coisas podem piorar: é possível que, nessa ação judicial, o condomínio penhore o apartamento, mesmo que seja bem de família (a proteção legal a esses bens não se aplica a débitos por despesas de condomínio).

Após a penhora, haverá o leilão (mais custos com editais de leilão, avaliação judicial do imóvel etc.), e então, se ocorrer a “segunda praça” -nome dado ao segundo leilão, realizado quando o imóvel não é arrematado na primeira tentativa-, qualquer um poderá arrematar o bem por 60% do valor da sua avaliação.

Depois que o imóvel é arrematado, o condomínio extrairá do valor alcançado a quantia a que tem direito. Pode ser também que outros credores penhorem o saldo (exemplo: a Prefeitura poderá pleitear IPTUs atrasados). Para as mãos do condômino inadimplente, irá só o que sobrar depois que todos os credores receberem -isto se restar alguma coisa.

Diante desse roteiro, fica simples responder à pergunta inicial: o melhor a fazer é o inadimplente correr e se compor com o síndico ou com a administradora do condomínio, antes que sejam iniciados os procedimentos de cobrança judicial.

Argumento que poderá ser usado pelo condômino: se é verdade que todas essas providências poderão ser tomadas pelo condomínio, também é verdade que elas demorarão, pois os processos judiciais são sempre longos, muito longos. Assim, firmar um acordo também será proveitoso para o condomínio, que poderá receber mais depressa.

Em resumo: o problema não é dever de vez em quando, e sim, tentar fugir da responsabilidade. Com algum esforço, é possível (e menos prejudicial) ficar bem, novamente, com o credor.

Fonte: UOL

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Direitos do comprador que desiste da compra do imóvel

Quem desistir da compra de um imóvel financiado diretamente com a construtora tem direito de receber o dinheiro que pagou de volta, em uma única parcela. A determinação faz parte da jurisprudência do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), que este ano publicou três súmulas em torno da questão.

Pelo entendimento da justiça, o comprador do imóvel pode pedir rescisão do contrato, mesmo que esteja inadimplente. Do valor a ser devolvido podem ser descontados os gastos da construtora com administração e propaganda e valor correspondente ao período de ocupação do imóvel, em caso de o comprador ter usufruído da moradia antes de desistir da compra.

Confira a íntegra das súmulas do TJ-SP sobre o caso:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por 

conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

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Quem paga o IPTU: o locador ou o locatário? O proprietário pode deixar essa despesa por conta do inquilino?

Como o IPTU se refere à propriedade, é lógico que seja pago pelo dono, contudo, o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino se esta obrigação estiver expressa no contrato

Este é um daqueles casos em que saber o que significa a sigla dá a pista da resposta: IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Como esse imposto se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono" e é exatamente isso o que dizem a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional.

Fixada essa certeza, vem a segunda dúvida: o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino? Pode. A autorização para isso está na Lei das Locações. Menciono as várias legislações, exatamente, para deixar claro que existem dois relacionamentos bem diferentes.

O primeiro, de natureza tributária, é a relação entre o proprietário e a prefeitura, que cobra o imposto (há quem diga que, se fosse bom, chamaria "voluntário") pela simples circunstância de ele ser dono do imóvel urbano (se o imóvel fosse rural, o imposto seria o ITR -Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural- e o credor seria a União).

A segunda relação, de natureza civil, existe entre o proprietário e o seu inquilino, sem qualquer participação da prefeitura.

Mas, para que o inquilino pague o IPTU, isso deve estar claramente previsto em um contrato. Insisto: locatário somente deve pagar o IPTU se esta obrigação estiver expressa no contrato de locação.

Ou seja, se nada constar do contrato (ou, ainda, se o contrato for verbal e, portanto, não existe nenhuma previsão registrada), o proprietário pagará normalmente o imposto, não podendo cobrar o valor do locatário.

Contudo, mesmo que a obrigação de o locatário pagar o valor do imposto conste do contrato, o locador deve tomar o cuidado de ele mesmo pagar para a prefeitura (quitar o carnê) e, em seguida, cobrar do locatário. Para isso, basta inserir o valor no "aviso de cobrança".

A razão dessa cautela é apenas uma: se, embora obrigado pelo contrato, o locatário não pagar o IPTU, quem sofrerá a execução judicial (fatalmente promovida pela prefeitura) será o proprietário, que findará gastando tempo e dinheiro para liquidar esse problema.

Finalmente, se o locatário não fizer o pagamento, o locador poderá promover uma "ação de despejo por falta de pagamento" e, de duas uma: ou o locatário finalmente pagará o valor devido, ou ocorrerá o despejo.

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