Como fazer a declaração correta de imóvel no Imposto de Renda para evitar cair na malha fina

Para evitar cair na malha fina, o melhor que se tem a fazer é uma declaração de Imposto de Renda correta e com todos os detalhes possíveis. Foi com este intuito que a Receita Federal incluiu algumas novidades na declaração de 2011 (ano-base 2010) no quesito aluguel de imóveis.

Este ano, os contribuintes podem informar o valor pago ao corretor pela administração dos bens locados, que tem um código específico (ADM 71). Além disso, agora é possível informar o CNPJ da empresa em caso de recebimento de aluguel de uma pessoa jurídica (empresa). Nos anos anteriores, somente era possível incluir o CPF de pessoas físicas.

De acordo com a diretora da Fharos Associação Empresarial, Dora Ramos, as duas medidas ajudarão a diminuir as discrepâncias na declaração. Isso porque, antes, o contribuinte afirmava ter recebido um aluguel de R$ 800, por exemplo, mas o inquilino declarava ter pago mil reais. Os R$ 200 destinados ao corretor ficavam fora da declaração, o que gerava divergência entre os valores informados pelo proprietário e pelo inquilino.

No caso de compra e venda, na declaração de “Bens e Direitos” não há novidades este ano, mas, para evitar problemas, deve-se ficar atento porque o valor pago pelo imóvel não deve ser atualizado anualmente. Basta importar a declaração dos anos anteriores e, se o bem não estiver quitado, informar apenas o que foi pago no ano, explicou Dora.

Outra questão que resulta em problemas na hora de declarar o IR é a remuneração do síndico. Muitas vezes, o “pagamento” é feito na forma de isenção da cota condominial. Mas o valor total deve ser declarado em “Outras Receitas”.

Para os casos em que há remuneração de fato ou a isenção ultrapassa os R$ 6 mil anuais, a declaração do benefício deve ser feita no campo “Declaração do Imposto Retido na Fonte (DIRF)”.

SAIBA COMO FAZER A DECLARAÇÃO:

1) Compra

O imóvel deve ser declarado no campo “Bens e Direitos” do formulário do Imposto de Renda. Se o imóvel tiver sido lançado em anos anteriores, basta importar a declaração antiga. Caso seja novo, acrescente os detalhes referentes ao bem, como endereço, metragem etc. Na declaração do gasto, somente coloque o que foi pago no ano-calendário de 2010.

Caso o FGTS tenha sido usado para pagar o bem, o valor deve ser lançado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e deduzido do valor da ficha de “Bens e Direitos”.

2) Venda

O valor da venda de um imóvel deve ser computado em um programa específico para “Ganhos de Capital”. É preciso informar o valor da venda, o comprador e a data da transação. No programa haverá um campo pedindo o valor do bem na declaração antiga e será calculado o ganho efetivo. Após o cálculo, importe o resultado para a declaração. Caso o montante tenha sido utilizado para comprar um outro imóvel residencial em até 180 dias, o contribuinte está isento de pagar imposto pela transação.

3) Reformas

Qualquer benfeitoria no imóvel deve ser lançada no campo “Bens e Direitos” com o código 17. A reforma deve ser descrita, citando o bem em questão, e comprovada com recibos e notas fiscais.

4) Aluguéis

O aluguel recebido deve ser computado no campo “Rendimentos tributáveis Recebidos de Pessoa Física ou Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Os gastos com corretores ou administradores entram na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, no código 071.

--- 
O Consultor em Imóveis no Facebook http://www.facebook.com/consultoriaemimoveis
O Consultor em Imóveis no Twitter http://www.twitter.com/ag_properties

SP é a 5ª cidade que mais constrói imóveis corporativos

Com 1,5 milhão de metros quadrados a serem entregues nos próximos anos, capital paulista ocupa quinto lugar no ranking liderado por Moscou, na Rússia. Rio de Janeiro ficou com a 26ª posição. São Paulo, SP – São Paulo é a quinta cidade do mundo que mais constrói imóveis corporativos, de acordo com pesquisa da Colliers International, consultoria especializada no segmento. A pesquisa, realizada em dezembro de 2009, considerou edifícios classe A ou A+ no mercado imobiliário corporativo. De acordo com o levantamento realizado em 61 países e 154 mercados, São Paulo entregará 1,5 milhão de metros quadrados de área construída nos próximos anos, entre construções e projetos. Desse estoque, 50% deverão estar no mercado até o final de 2013. O Rio de Janeiro ficou em 26º lugar no ranking, com 330 mil metros quadrados para serem entregues no mesmo período. Moscou, a capital russa, aparece no topo da lista, com a previsão de entrega 4,05 milhões de metros quadrados de área construída, seguida por Cantão, na China, com 3,23 milhões de metros quadrados, Dubai, nos Emirados Árabes, com 2,23 milhões de metros quadrados e Xangai, também na China, com 2,20 milhões de metros quadrados. Fonte: Jornal Folha de Sao Paulo

Na China imóveis terão preços tabelados

China cria regras para fixação de preços de imóveis 10h36 - 22/03/2011 - Agencia Estado A China vai exigir que os vendedores de imóveis estabeleçam preços fixos para todos os tipos de propriedades novas e usadas que forem vendidas a partir de 1º de maio. O movimento é uma resposta ao ressentimento do público com a falta de transparência na determinação dos preços pelas incorporadoras e com o aumento do valor dos imóveis. A Comissão de Desenvolvimento e Reforma Nacional (NDRC, na sigla em inglês) informou que as novas regras - que se estendem a incorporadoras que receberem aprovação para realizar pré-vendas a partir de 1º de maio e a vendedores de projetos já concluídos - exigirão que seja publicado o preço de cada propriedade à venda e estipuladas as taxas e outros itens que são acrescentados aos preços. As novas regras também determinam que os vendedores de projetos de imóveis sejam impedidos de usar mecanismos de preços não padronizados para enganar os compradores. As incorporadoras e agências que receberem aprovação para realizar pré-vendas terão de publicar os preços de unidades individuais e determinar o número de apartamentos disponíveis para pré-venda dentro de um certo prazo de tempo, de acordo com a NDRC. O ressentimento do público com os preços dos imóveis - que estão além do alcance para boa parte dos cidadãos comuns - vem crescendo fortemente, o que levou o primeiro-ministro Wen Jiabao a incentivar as empresas imobiliárias a serem socialmente responsáveis. "A moralidade deve circular no sangue das incorporadoras de imóveis", disse Wen no mês passado. As informações são da Dow Jones.

Investimento: Rentabilidade IGPM + 8%

Há dois fundos atualmente com ofertas em aberto: o Empírica Fll e o WTorre Petro, ambos com cotas distribuídas pela Oliveira Trust. No Empírica Fll, a aplicação inicial é de R$ 30 mil e o retorno estimado é a variação do IGP-M + 8% ao ano. O fundo visa captar R$ 100 milhões, por meio da venda de 100 mil cotas, a R$ 1 mil cada. Os papéis podem ser comprados até abril e o prazo do fiindo é de dez anos. No WTorfe Petro, a aplicação inicial é de R$ 10 mil. A intenção é captar R$ 390 milhões, distribuindo 390 mil cotas, a R$ 1 mil cada. Por meio da venda dos títulos, o fundo erguerá um edifício para alugar à Petrobras, localizado no Centro do Rio. Nos planos da Oliveira Trust, está fechar o ano com lançamento de oito a dez fundos, para investidores qualificados (que têm aplicações superiores a R$ 300 mil). Os fundos lançados pela distribuidora serão destinados a aquisição e construção de imóveis, compra de crédito imobiliário e negociação de direitos de crédito. Outra instituição que pretende lançar fundos este ano é a Caixa, que emitirá títulos de até quatro fundos este ano, a maioria voltado para imóveis de logística. Um deles será destinado ao Porto Maravilha, projeto de revitalização da Zona Portuária do Rio. O fundo, porém, é fechado e os recursos serão obtidos apenas via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). MAIS R$ 3 BI. Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), há outros oito registros de ofertas de fundos imobiliários em análise, que somam R$ 3 bilhões. BTG Pactuai e Oliveira Trust têm objetivo de captar até R$ 1 bilhão cada. Segundo o consultor de Finanças Mauro Calil, para que o investimento nesses fundos seja válido, o dividendo pago deve atingir, no mínimo, 0,7% ao mês. Na comparação com a aplicação num fundo imobiliário e na compra de um imóvel para locação, Calil frisa que a primeira situação tem vantagens como maior liquidez, ausência de aborrecimentos com o inquilino e risco diluído com mais investidores. “Se pensarmos em liquidez, quando se é proprietário de um imóvel que vale R$ 500 mil, e se precisa de R$ 50 mil, não há como vender um quarto; tem que vender a casa toda. Nos fundos, pode-se vender as cotas nesse valor.” O consultor acrescenta que quando se vende as cotas – a negociação, normalmente, é realizada, diariamente, através de leilões na Bovespa em três dias úteis, o dinheiro entra na conta, contra uma média de 30 a 40 dias na venda de um imóvel. Na parte tributária, enquanto os cotistas dos fundos imobiliários são isentos do pagamento de IR, quando o investidor é proprietário de um imóvel, ele tem de arcar com uma alíquota de 27,5%, lembra Calil. LIQUIDEZ LIMITADA. Como a liquidez do mercado secundário ainda não é a ideal, esses fundos são indicados para aplicações de médio prazo. Calil aconselha que o investidor distribua o montante aplicado em mais de um fundo. O investimento, apesar de ser conservador, tem riscos indiretos embutidos, acrescenta o consultor. “Em caso de um desastre ambiental, por exemplo, uma região inteira pode se desvalorizar e, com a renda de aluguel em queda, o fundo paga um dividendo menor ao cotista.” Para o BTG Pactuai, o seg¬mento de shopping centers é dos mais promissores, por ser “pequeno e fragmentado, quando comparado a outros mercados e, portanto, tem forte potencial de crescimento impulsionado pelo cenário macro favorável”. No ano passado, o merca do de fundos imobiliários mostrou que continua em forte expansão. O volume de ofertas de fundos bateu recorde, e triplicou em 2010, passando para R$ 9 bilhões, num total de 39 ofertas. Na comparação com o volume de 2008, o montante cresceu 17 vezes. A liquidez também aumentou: o número mensal de negócios passou de 40, no início do ano, para 100 no final de 2010.

Um jeito inteligente de investir em imóveis: Menos Burocracia, Baixa Volatilidade, Investimento Inicial Baixo e Alta Flexibilidade.

Completo a série de estréia do blog com mais quatro itens de grande relevância para os quais os investidores devem se ater na comparação Fundo de Investimento Imobiliário versus investimento direto em imóveis. 

7 - Menor Burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor, as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A escritura que vai comprovar a realização da transação costuma levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode ser necessário contratar um seguro para garantir que o investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um comprovante da aquisição das quotas.

8 - Baixa Volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa chegou a 60%.

9 - Baixo Investimento: Se alguém tiver 100.000 reais e quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 reais.

10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000 reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas em geral preferem investir em shopping centers porque veem com um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral. Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta temporada turística. Os fundos que investem em escritórios comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os investidores mais conservadores.

Visite nossa página no Facebook em www.fabebook.com/consultoriaemimoveis e siga-nos no Twitter em www.twitter.com/ag_properties

Um jeito inteligente de investir em imóveis: Facilidade, Diversificação e Baixas Taxas de Administração

Continuando nosso bate-papo sobre investimentos imobiliários, no post de hoje destaco três características intrinsecas do investimento em cotas de Fundo de Investimento Imobiliário: Facilidade para Fechar o Negócio (menos burocracia), Diversificação e Baixas Taxas de Administração.

4 - Facilidade para Fechar o Negócio: Comprar um imóvel costuma ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo, basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários. Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante. A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta inicial interessante no momento, o investidor também poderá comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo posteriormente na aquisição das quotas.

5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo, já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas como IPTU e condomínio.

6 - Baixas Taxas de Administração: A maior parte dos fundos imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber taxas baixas pelo serviço.

Na sexta (18/03) encerramos a série comparativa entre aquisição direta versus Fundos de Investimentos Imobiliários voltado à formação de carteira imobiliária geradora de renda, abordando Menos Burocracia, Baixa Volatilidade, Investimento Inicial Baixo e Flexibilidade.

Siga nosso perfil no Facebook em www.facebook.com/consultoriaemimoveis e www.twitter.com/ag_properties

Um jeito inteligente de investir em imóveis: Rentabilidade e Liquidez

Continuando a série, hoje o post trata sobre os diferenciais rentabilidade e liquidez, características dos Fundos de Investimentos Imobiliários quando comparados com a aquisição direta de imóveis.

2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.

3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados no mercado secundário registra movimentações todos os dias. Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza, consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência - ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a aposentadoria.